서울에서 전셋집을 구하는 신혼부부라면 “보증금의 90%까지 정말 받을 수 있을까?”, “추천서만 발급되면 대출이 확정될까?”가 가장 먼저 궁금해져요. 서울 신혼부부 전세대출은 서울시의 이자지원과 협약은행 대출, HF 전세자금보증이 함께 연결되는 구조라서 조건과 절차를 나눠 봐야 합니다.
2026년 9월 기준으로 핵심 기준은 부부합산 연소득 1억 3,000만 원 이하, 부부 모두 무주택, 임차보증금 7억 원 이하입니다. 이 글에서는 실제 한도 계산부터 금리, 신청 순서, 보증 종류와 연장 기준까지 계약 전에 판단할 수 있도록 정리해드릴게요.
서울 신혼부부 전세대출 조건부터 비교하세요
| 부부합산 연소득 | 기본 이자지원 |
|---|---|
| 3,000만 원 이하 | 연 3.0%포인트 |
| 3,000만 원 초과~6,000만 원 이하 | 연 2.5%포인트 |
| 6,000만 원 초과~9,000만 원 이하 | 연 2.0%포인트 |
| 9,000만 원 초과~1억 1,000만 원 이하 | 연 1.5%포인트 |
| 1억 1,000만 원 초과~1억 3,000만 원 이하 | 연 1.0%포인트 |
신청 대상은 혼인신고일 기준 결혼 7년 이내인 신혼부부입니다. 아직 혼인신고를 하지 않았다면 융자추천서 신청일을 기준으로 6개월 이내 결혼 예정인 예비신혼부부도 포함됩니다.
소득은 부부합산 연소득 1억 3,000만 원 이하여야 하고, 신청자와 배우자 모두 주택을 소유하지 않아야 해요. 예비신혼부부는 예식장 계약서 등 결혼 예정 사실을 증명하는 서류를 제출하고, 대출 실행 후에는 혼인 사실을 증명해야 합니다.
대상 주택은 서울시 관내에 있는 임차보증금 7억 원 이하의 주택과 주거용 오피스텔입니다. 공공주택, 불법건축물, 근린생활시설 등은 대상에서 제외될 수 있어 계약서 작성 전에 주택 용도와 대출 가능 여부를 은행에서 먼저 살펴야 합니다.
서울시 융자추천서는 대출 승인서가 아니라, 서울시 지원 대상임을 확인하는 절차입니다.
90%와 3억 원 중 실제 한도는 더 작은 금액입니다
| 임차보증금 | 90% 계산액 | 3억 원 한도와 비교 |
|---|---|---|
| 2억 4,000만 원 | 2억 1,600만 원 | 90% 계산액 적용 |
| 3억 원 | 2억 7,000만 원 | 90% 계산액 적용 |
| 5억 원 | 4억 5,000만 원 | 최대 3억 원 적용 |
대출한도는 임차보증금의 90% 이내이면서 최대 3억 원입니다. 따라서 보증금이 2억 4,000만 원이면 90% 계산액은 2억 1,600만 원이고, 보증금이 3억 원이면 2억 7,000만 원까지 계산됩니다.
다만 90%는 자동으로 실행되는 금액이 아니에요. 서울시 융자추천금액, 협약은행의 소득·부채·신용 심사, HF가 보증할 수 있는 금액 가운데 가장 낮은 기준이 실제 대출액을 제한합니다.
서울시는 융자추천서와 이자지원을 담당하고, 협약은행은 대출 심사와 실행을 맡습니다. HF는 전세자금보증을 제공해 은행 대출이 진행될 수 있도록 하므로 세 기관의 역할이 서로 다릅니다.
소득별 금리 지원과 월 이자 계산법
서울시 기본 이자지원은 부부합산 소득 구간에 따라 연 1.0~3.0%포인트로 달라집니다. 자녀가 있으면 자녀 1명당 0.5%포인트가 추가되고, 자녀 추가 지원은 최대 1.5%포인트까지 적용됩니다.
본인 부담금리는 은행 적용금리에서 서울시 지원금리를 뺀 값으로 계산합니다. 예를 들어 은행 금리 연 4.0%에서 소득·자녀 조건으로 2.0%포인트를 지원받으면 부담금리는 연 2.0%가 됩니다.
대출금 2억 1,600만 원에 부담금리 연 2.0%를 적용하면 연 이자는 약 432만 원, 월 이자는 약 36만 원이에요. 실제 납부액은 실행된 대출금과 은행 금리, 상환방식에 따라 달라지므로 예시 금액과 약정 금액을 구분해야 합니다.
신청은 은행 상담부터 추천서와 보증 순서로 진행됩니다
협약은행은 KB국민은행, 하나은행, 신한은행입니다. 전세계약을 체결하기 전에 은행에서 소득과 부채, 계약하려는 주택의 대출 가능 여부를 상담받으면 계약 이후의 변수도 줄일 수 있습니다.
일반적인 진행 순서는 은행 사전상담, 전세계약, 서울주거포털 융자추천서 신청, 협약은행 대출심사, HF 전세자금보증 및 대출 실행입니다. 서울주거포털에서 하는 신청은 서울시 추천서 발급 절차이고, 은행에서 하는 신청은 실제 대출 실행을 위한 별도 심사예요.
서울주거포털은 상시접수로 안내되며, 추천서가 발급된 뒤에도 은행과 HF 심사를 각각 거쳐야 합니다. 하나은행은 1Q 앱을 통한 대출 신청이 가능한 협약은행으로 소개되어 있지만, 신청 방식은 은행별 안내에 따라 달라집니다.
대출기간과 보증을 혼동하지 않아야 합니다
대출기간은 임대차계약 종료일 이내에서 1년 이상 2년 이내로 정해집니다. 출산·임신·입양 등으로 자녀 수가 늘어난 경우 이차보전은 최초 대출일로부터 최장 12년 이내에서 연장될 수 있습니다.
HF 협약전세자금보증과 전세보증금 반환보증은 서로 다른 상품입니다. 전자는 은행이 전세대출을 실행할 수 있도록 하는 보증이고, 후자는 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 반환을 보장하는 상품입니다.
협약전세자금보증의 보증료율은 연 0.02~0.10%로 제시되어 있으며, 반환보증 보증료 지원은 별도 요건과 신청기한을 적용합니다. 2024년 7월 30일 이후 신규 대출자는 대출 신청일로부터 90일 이내 보증료 지원을 신청하는 기준이 안내되어 있습니다.
보증료 지원을 신청할 때는 금융거래확인서, 임차보증금반환보증서, 보증료 영수증, 본인 명의 통장사본, 주민등록등본, 등기사항전부증명서 등이 사용됩니다. 등록임대사업자 주택 임차인은 보증료 지원 대상에서 제외되는 기준도 함께 적용됩니다.
계약 전에 서류와 탈락 요인을 한 번 더 살펴보세요
기본적으로 주민등록 관련 서류, 가족관계와 혼인관계를 확인하는 서류, 소득자료, 임대차계약서가 필요합니다. 예비신혼부부는 결혼 예정 증빙을 준비하고, 대출 실행 뒤에는 혼인신고 사실을 증명하는 절차가 이어집니다.
배우자 명의 주택이 있거나, 보증금이 7억 원을 넘거나, 주택이 아닌 근린생활시설로 등록되어 있으면 신청 조건을 충족하기 어렵습니다. 기존 부채와 신용도 역시 실제 대출한도에 영향을 주므로 서울시 기준만 보고 보증금 90%를 계획하면 자금이 부족해질 수 있어요.
계약 전에는 매물의 등기사항전부증명서와 건축물 용도를 확인하고, 협약은행에 해당 주택의 대출 및 HF 보증 가능 여부를 상담받는 순서가 안전합니다. 제도 문의는 서울시 전월세종합지원센터 02-2133-1200에서 안내받을 수 있습니다.
정리하면 서울 신혼부부 전세대출은 보증금 90% 이내·최대 3억 원, 소득별 1.0~3.0%포인트 기본 이자지원이 핵심입니다. 계약서에 서명하기 전 은행 사전상담과 주택 확인을 먼저 진행하는 것이 가장 중요한 실천 포인트예요.
